Resumé
■ Lejeindtægter: 57,0 mio. kr. (1. – 3. kvartal 2021: 58,1 mio. kr.). Lejeindtægterne er kun knap 2% lavere end samme periode sidste år på trods af effekten af ophørt udlejning som følge af salg af tre ejendomme (-2,9 mio. kr.) samt en- kelte større fraflytninger i 1. kvartal. Den ophørte leje fra solgte ejendomme kompenseres af nyudlejninger og et øget lejeniveau generelt. Den forbedrede udlejningsgrad og det øgede lejeniveau resulterer i at lejeindtægterne er realiseret på niveau med det forventede.
■ Resultat af ejendommenes drift: 35,7 mio. kr. (1. – 3. kvartal 2021: 37,5 mio. kr.). Resultatet er påvirket af udviklingen i lejeindtægterne og af forholdsvis høje mægleromkostninger relateret til det høje niveau af gennemførte udlejninger.
■ Værdiregulering af investeringsejendomme: +119,5 mio. kr. heraf +22,0 mio. kr. i 1. kvartal, +6,4 mio. kr. i 2. kvartal og +91,1 mio. kr. i 3. kvartal 2022. Reguleringerne er foretaget med udgangspunkt i en indgået lejekontrakt af betyde- lig værdi, realiseret gevinst ved salg af ejendommene beliggende på Tomsagervej og en generel forbedring af ejen- domsporteføljens aktuelle markedslejeniveauer og afkastkrav.
■ Værdien af ejendomsporteføljen: 1.275,5 mio. kr. (ultimo 2021: 1.201,3 mio. kr. inkl. aktiver bestemt for salg) ved et gennemsnitligt vægtet afkastkrav på 6,5%. Den samlede stigning på +74,2 mio. kr. kan henføres til salg af ejendomme (-91,5 mio. kr.), dagsværdireguleringer (+119,5 mio. kr.) samt forbedrings- og projektarbejder (+46,2 mio. kr.) i forbin- delse med nyudlejninger og udvikling af ejendomme.
■ Resultat af primær drift før værdireguleringer udgør 25,5 mio. kr. (1. – 3. kvartal 2021: 29,1 mio. kr.), hvilket er på niveau med det forventede og -3,6 mio. kr. lavere end 1. – 3. kvartal 2021 (-12,3%).
■ Resultat før skat: 140,8 mio. kr. (1. – 3. kvartal 2021: 73,8 mio. kr.), er væsentlig påvirket af værdireguleringer på
+119,5 mio. kr. i 2022 sammenholdt med +50,5 mio. kr. i 2021.
■ Pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør +11,9 mio. kr. (1. – 3. kvartal 2021: +15,6 mio. kr.) og afspejler på den ene side en reduktion i resultat af primær drift før værdireguleringer og på den anden side positive ændringer i driftskapita- len og ikke likvide poster.
■ Udlejningsgrad: 84,0% (Ultimo 2021: 80,1%). Den markante udvikling skyldes især en fortsat stor efterspørgsel på lager- og logistikarealer samt genudlejninger på Aldersrogade og Sydmarken.
■ Selskabet har senest pr. den 13. september 2022 (børsmeddelelse nr. 9) meddelt, at selskabet forventer et før skat re- sultat i niveauet 142 mio. kr., et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 34 mio. kr., pengestrømme fra driftsaktiviten i niveauet 20 mio. kr. og en udlejningsgrad i niveauet 84% til 85%. Disse forventninger fastholdes.
Administrerende direktør Torben Schultz udtaler:
Selskabet befinder sig, alle kriser til trods, fortsat i et positivt lejemarked med høj aktivitet og høje lejeniveauer og reali- serer en lejeindtægt på 57 mio. kr., hvilket er på niveau med det forventede. På trods af frasalg af tre ejendomme i løbet af 2022, med en tilhørende samlet lejeindtægt på 2,9 mio. kr. for perioden, reduceres lejeindtægten i forhold til 2021 kun med 1,1 mio. kr. (2021: 58,1 mio. kr.). Så på trods af nedgangen i lejeindtægterne, oplever vi en tilfredsstillende fremgang i den blivende portefølje.
Selskabets resultat af primær drift før værdireguleringer på 25,5 mio. kr. er på niveau med det forventede, mens resultat før skat for perioden udgør 140,8 mio. kr. og er positivt påvirket af værdireguleringer af selskabets portefølje på i alt 119,5 mio. kr.
De stigende renter og den fortsat høje inftation kombineret med den usikkerhed som følger med store geopolitiske begi- venheder som energikrise og krigen i Ukraine, påvirker store dele af ejendomsmarkedet som fortsat generelt præges af usikkerhed og faldende forventninger.
Vi oplever, som det fremgår ovenfor, stadig høje lejeniveauer for især lager – og logistikejendomme, som fortsat oplever stor efterspørgsel, og et historisk lavt tomgangsniveau. Ligeledes synes efterspørgsel og lejeniveauer på veldrevne og effektive kontorejendomme ikke at være belastet af de udefra kommende påvirkninger, og aktivitetsniveauet i denne del af ejendomsmarkedet er ligeledes fortsat højt.
Konkret har vi i perioden genforhandlet eller gennemført opgradering af en række eksisterende lejere til større og/eller mere moderne lejemål. Det synes vi er gode og positive udviklingstiltag, og et udtryk for optimisme hos lejerne. Og det er positivt i disse tider, hvor alt er gråt i gråt, og hvor der er langt imellem de gode nyheder.
Ligeledes har vi endnu ikke konstateret lejerestancer hos vores lejere som følge af de turbulente tider. Og vi har ikke haft henvendelser i den anledning. Det tillader vi os også at tolke positivt, og betragter det som et udtryk for at rigtig mange erhvervsdrivende fortsat driver en god og sund forretning, på trods af en række ugunstige forhold.
Det tidligere udmeldte resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 34 mio. kr. fastholdes, og ligeledes fast- holdes forventningerne til et før skat resultat i niveauet 142 mio. kr., som jf. børsmeddelelse nr. 9 er positivt påvirket af en samlet opskrivning af selskabets portefølje på 119,5 mio. kr.
Forventningen til udlejningsgraden ved årets udgang blev som meddelt i selskabsmeddelelse nr. 8 af 23. august hævet til niveauet 84% til 85%. Selskabet fastholder denne forventning. Ved offentliggørelsen af årsrapporten for 2021, meddelte selskabet at man forventede udlejningsgraden ved årets udgang ville blive realiseret i niveauet 83%.
Yderligere oplysninger:
Torben Schultz
Adm. direktør Tlf. 40 10 28 76